（開頭）近來友人圈突然冒出一堆中介在刷屏："濱江某盤直降80萬""未來科技城驚現(xiàn)2字頭房源"...看得民氣里直癢癢。但回頭又刷到專家剖析："樓市拐點(diǎn)尚未到來"。哎喲喂，咱們個(gè)別老百姓到底該信誰？今天咱們就攤開地圖說亮話，用菜場(chǎng)買菜的層次聊聊買房這件事。

---

政令松綁=房?jī)r(jià)要漲？別被帶節(jié)奏！

上個(gè)月杭州攤開限購那會(huì)兒，我表弟連夜給我打電話："哥！來日是不是該去售樓處排隊(duì)？"終局呢？第二天他看中的奧體盤反而收回了98折優(yōu)惠。這事兒說明啥？

• 限購消除≠立刻漲價(jià)，開拓商庫存負(fù)荷大的地域可能持續(xù)促銷
• 土拍商圈才算是風(fēng)向標(biāo)（比如說錢江紀(jì)元城地塊流拍就要小心）
• 記著這一個(gè)公式：地鐵打算+學(xué)區(qū)落地＞短期政令刺激

我跟你說，當(dāng)初有些販賣拿著2016年的漲價(jià)案例忽悠人，那會(huì)兒和當(dāng)初能比嗎？當(dāng)年住民負(fù)債率才36%，當(dāng)初都62%了！這就好比讓吃飽的人再硬塞個(gè)饅頭，哪那么容易？

---

首付兩成是餡餅仍是陷阱？

當(dāng)初各家銀行都在推"兩成首付"，聽著是挺美。但咱得扒開算算賬：

markdown復(fù)制
以300萬房子為例
原首付三成：90萬
現(xiàn)首付兩成：60萬
月供從10736元漲到13420元（30年期）

省下的30萬首付，30年要多還近10萬本錢！這就跟信譽(yù)卡分期一個(gè)道理，看起來負(fù)荷小了，事實(shí)成本更加高。特殊是做電商、自前言的友人，現(xiàn)金流不穩(wěn)固真得慎選。

---

現(xiàn)房販賣時(shí)期來了？小心這些坑

客歲杭州實(shí)行"現(xiàn)房販賣"試點(diǎn)，今年去看房確實(shí)踏實(shí)不少。不過上個(gè)月陪友人收房，仍是發(fā)現(xiàn)陽臺(tái)推拉門關(guān)不嚴(yán)、地暖分水器裝反了這些鬧心事。給人們提一個(gè)醒：

1. 雨天驗(yàn)房比晴天管用（滲水癥結(jié)現(xiàn)原形）
2. 帶個(gè)乒乓球驗(yàn)地面平坦度（滾得快慢藏玄機(jī)）
3. 查備案價(jià)別偷懶（有些現(xiàn)房比期房還貴15%）

有個(gè)真實(shí)案例，城北某盤宣揚(yáng)"精裝現(xiàn)房拎包入住"，終局業(yè)主聚群體維權(quán)，原因是樣板間的智能馬桶變成個(gè)別款，開拓商還振振有詞："公約寫的是'同檔次商品'"...

---

利率還會(huì)不會(huì)降？銀行司理說瞎話

昨天特意約了建行做信貸的老同學(xué)吃飯，三杯酒下肚總算掏出點(diǎn)干貨：

• 當(dāng)初4.2%的利率確實(shí)史實(shí)低位，但央媽手里尚有牌（存量房貸利率可能再調(diào)）
• 選LPR浮動(dòng)利率別猶豫（未來10年金融增速放緩是大趨勢(shì)）
• 組合貸不是萬能藥（公積金貸款部分提前還貸不劃算）

他打了個(gè)比方：當(dāng)初就像超市大促，確切實(shí)打折，但別指望打骨折。特殊是改善型顧客，不如等等二套房貸政令松動(dòng)，這可比省本錢切實(shí)多了。

---

老破小能不能買？社區(qū)大媽都知道的秘密

中介老推舉市中心老破小，說什么"舊改升值""學(xué)區(qū)保底"。但我去閘弄口實(shí)地蹲了三天，發(fā)現(xiàn)三個(gè)本相：

1. 加裝電梯的單元，房?jī)r(jià)比沒裝的貴5000/㎡
2. 劃入名校團(tuán)體的掛牌價(jià)立漲20%
3. 但房齡超25年的，貸款年限直接砍半！

我街坊張阿姨客歲270萬買的采荷老破小，今年同戶型成交價(jià)只剩240萬。為啥？隔壁小區(qū)外立面改造時(shí)加了保溫層，她家那棟出于住戶意見不統(tǒng)一沒搞成，炎天開空調(diào)都比別家費(fèi)電。

---

說到最后，你們斷定要問：那當(dāng)初到底能不能買房？我的意見是——買得起、用得上、供得動(dòng)這三條同時(shí)知足就武斷出手。別總想著抄底，2018年喊房?jī)r(jià)要崩的人，當(dāng)初不也閉嘴了？記著房子實(shí)質(zhì)是容器，裝的下你的生涯才算是莊重事。就像我誰人買了良渚文明村的友人說的："天天推開窗能望見竹林，比啥K線圖都治愈！"